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La description ci-dessous décrit la procédure d'expulsion d'un locataire. A chacune des étapes, le locataire peut décider de quitter les lieux ou de poursuivre la procédure. Extrait de Boursorama

Si au bout d’un mois, les démarches entreprises par le bailleur n’aboutissent pas, celui-ci devra alors très rapidement faire délivrer par ’huissier un commandement de payer à son locataire. Compte tenu de la longueur des délais de la procédure judiciaire, il est en effet recommandé de ne pas attendre trois mois d’impayés avant de s’adresser à cet officier ministériel.

On notera toutefois que si le commandement de payer est nécessaire pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les baux commerciaux, une simple sommation suffit pour les baux soumis au droit commun.

Le commandement de payer va viser le montant des loyers impayés en distinguant le loyer en principal et les charges, mois par mois, ainsi que la clause résolutoire du bail. En effet, le commandement de payer peut poursuivre trois objectifs :
- la mise en jeu de la clause résolutoire du bail,
- la notification du montant des sommes dues et la demande de paiement,
- la mise en œuvre d’une saisie conservatoire sur les meubles et équipements personnels du locataire présents dans les locaux, ou leurs extensions, en vertu du privilège du bailleur.

Cette saisie, outre ses effets propres, permet, en cas d’absence du locataire, de pénétrer dans les locaux et de détecter, le cas échéant, un départ inopiné.

On notera que la clause résolutoire ne peut pas être mise en œuvre pour défaut de paiement des frais de commandement ou de sommes dues en vertu d’une clause pénale. Quant aux intérêts moratoires, ils ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Le commandement de payer doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée sur le commandement.

Le commandement de payer doit également être adressé à la caution. Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au locataire. En effet, la caution doit être avisée que la personne pour laquelle elle s’est portée caution est défaillante et qu’en conséquence le report du paiement est basculé sur la personne de la caution. Lorsque cette formalité est effectuée après le délai de quinze jours, la sommation de payer à la caution n’est pas nulle, mais celle-ci ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

A partir de la délivrance du commandement de payer, le locataire a deux mois pour s’exécuter, en cas de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Durant ce délai, le locataire a la possibilité de saisir le juge d’une demande de délais et de suspension de la clause résolutoire. Le délai accordé par le juge ne peut pas dépasser deux ans.

De son côté, le bailleur peut, pendant ce délai de deux mois, engager des actions conservatoires, exemples saisie conservatoire sur le mobilier au domicile du débiteur, sur son compte bancaire.

Si, après avoir reçu le commandement de payer, le locataire ne régularise pas sa situation dans les délais, le bailleur peut demander au tribunal de constater cet état de fait, ce qui constituera le prélude à une action en expulsion.

L’impayé de loyer justifie pour le bailleur l’engagement d’une double action :
- une action en recouvrement des sommes dues, en mettant en jeu le privilège du bailleur conféré par l’article 2332, 1er alinéa, du Code civil,
- une action en résolution du bail, soit par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, s’il en comporte une, soit par résolution judiciaire dans le cas contraire.

L’assignation du locataire devant le tribunal

Lorsque le commandement de payer reste infructueux passés les deux mois après sa délivrance, le bailleur doit saisir le tribunal par l’intermédiaire d’un huissier qui, en son nom, assigne à comparaître le locataire devant le juge. La procédure pour la résiliation du bail et l’expulsion du locataire est demandée devant le tribunal d’instance pour les baux d’habitation, juridiction devant laquelle la présence d’un avocat n’est pas obligatoire.

En général, le bail d’habitation prévoit la saisine du juge des référés du tribunal d’instance pour constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat, ce qui permet d’obtenir plus rapidement une décision qui aura force de droit et qui ne sera pas suspendue en cas d’appel. Mais, la saisine du juge des référés n’est pleinement efficace que lorsque aucune contestation n’est possible sur le montant de la créance et quand le commandement de payer a été valablement délivré. Si ces deux conditions ne sont pas remplies, il faut saisir le juge du fond du tribunal d’instance.

Précisons également que pour les baux destinés à l’habitation principale, il existe des obligations résultant de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l’exclusion qui a apporté, notamment, les contraintes suivantes :
- à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’état dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;
- le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement qui ne peuvent excéder deux ans au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette décision de report ne porte que sur les sommes dues à la date du commandement, ce qui suppose que le locataire s’acquitte normalement des termes suivants.

La saisie de rémunérations
Elle s’assimile à une saisie attribution, mais suit un régime particulier. Toutes les rémunérations dues par un employeur sont saisissables partiellement. Sont également partiellement saisissables les allocations de chômage (sauf l’allocation de solidarité spécifique), les indemnités journalières de maladie et de maternité, les pensions de retraites et rentes.

Sont totalement saisissables : les indemnités de licenciement, les sommes versées au titre de la participation.
La mise en œuvre d’une saisie de rémunérations se fait par convocation du créancier et du débiteur devant le tribunal d’instance par le secrétariat-greffe à une audience qui est précédée d’une tentative de conciliation. Si la conciliation aboutit, le débiteur verse directement le montant des échéances au créancier. La moindre défaillance de sa part entraîne la saisie automatique des rémunérations sur la demande du créancier.

A défaut de conciliation, la saisie est prononcée.
Le juge d’instance ne revient pas sur la validité du titre que le bailleur possède, mais peut émettre un avis, par exemple sur des intérêts de retard qu’il a le pouvoir de minorer, comme les frais d’huissier.

L’expulsion
Pendant ce temps, le délai de deux mois, en ce qui concerne l’exécution, aura expiré. L’huissier procédera alors à une tentative amiable d’expulsion, verra si les lieux sont libérés et quelles sont les dispositions de l’ex locataire pour partir. A ce stade là, l’huissier ne pouvant employer la force physique, sollicitera l’assistance du commissaire de police qui sera son « bras armé ». Une fois l’assistance du commissaire de police requise, celui-ci a deux mois pour instruire le dossier. Pour ce faire, il va convoquer les intéressés et leur indiquer qu’ils doivent présenter une demande de logement à la mairie et partir le plus rapidement possible. Le commissaire de police remet son rapport à l’autorité de tutelle, le préfet. Si au bout des deux mois à partir de la réquisition, le commissaire de police a remis son dossier et l’expulsion a été ordonnée, mais que le commissaire de police n’a pas été autorisé à prêter son assistance, le bailleur peut introduire un recours pré-contentieux afin d’être indemnisé par l’Etat. Bien souvent, les bailleurs qui engagent une procédure contre l’Etat, suite au refus du préfet d’accorder le concours de la force publique dans le cadre d’une expulsion, sont indemnisés à hauteur de la totalité des loyers impayés.