La caution, assurance d'être payé
par une autre personne si votre locataire était
défaillant, comporte des règles importantes
: la première est celle d'un engagement écrit.
• Les règles de la caution
Vous pouvez demander au locataire qu'une tierce personne
- en général de son entourage - se porte
caution pour lui, c'est-à-dire s'engage à
payer à sa place s'il faisait défaut,
le loyer, charges comprises.
C'est une pratique de plus en plus répandue,
et pas seulement pour les locataires étudiants.
Le garant doit lui-même être solvable, et
vous avez tout intérêt à lui demander
de justifier de ses revenus et de sa situation professionnelle.
En revanche, depuis la loi du 17 janvier 2002, vous
ne pouvez pas refuser un garant sous prétexte
qu'il n'est pas de nationalité française.
Pour être valable, la caution doit faire l'objet
d'un engagement écrit, rédigé selon
des règles très précises.
À défaut, vous risquez de mauvaises surprises.
Par exemple, si la durée du cautionnement n'est
pas précisée dans l'acte (ou s'il est
écrit qu'elle est «indéterminée»),
la personne qui s'est portée caution peut résilier
unilatéralement, et sera libérée
de ses obligations dès la fin du bail en cours.
Il est donc préférable de déterminer
la durée de la caution. En général,
on précise qu'elle restera valable pour la durée
du bail initial et un certain nombre de renouvellements
ou reconductions, par exemple deux, ce qui permet d'obtenir
un cautionnement de neuf années au total.
L'acte de caution doit aussi comporter certaines mentions
écrites de la main du garant : le montant du
loyer et les conditions de sa révision, tels
qu'ils figurent dans le bail, un texte exprimant de
manière explicite ce à quoi il s'engage,
le montant maximum qu'il accepte de cautionner, la reproduction
du premier alinéa de l'article 22.1 de la loi
du 6 juillet 1989 et, bien sûr, sa signature.
Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous avez
intérêt à alerter immédiatement
la caution. Elle peut parfois l'inciter à régulariser
la situation.
Mais, surtout, si vous ne l'avez pas averti par huissier
dans un délai de 15 jours à partir de
la date à laquelle vous avez signifié
au locataire un commandement de payer, elle ne sera
pas tenue de régler les pénalités
ou intérêts de retard.
Enfin, selon la façon dont l'acte de caution
a été rédigé (notamment,
caution solidaire), vous pourrez solliciter la caution
avant même d'avoir engagé des poursuites
contre le locataire ou, au contraire, devoir d'abord
engager une procédure contre ce dernier, la caution
n'étant mise à contribution que s'il est
insolvable ou si les poursuites contre lui échouent.
• Demander un dépôt de garantie
C'est une somme versée par le locataire lors
de la signature du bail et destinée à
couvrir les loyers et charges qu'il laisserait impayés
à son départ ou les éventuelles
dégradations commises dans le logement. Le montant
du dépôt de garantie est limité
à 2 mois de loyer hors charges.
À la fin du bail, vous devrez le restituer au
locataire, dans un délai de 2 mois après
qu'il vous a rendu les clés, déduction
faite, le cas échéant, des sommes qu'il
vous doit, si elles sont justifiées.
Pendant la location, le dépôt de garantie
ne peut pas être réévalué
et ne porte pas non plus intérêt au profit
du locataire.
