Faut-il ou non établir un bail  ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Une des questions que de nombreux bailleurs se posent lors d’une nouvelle mise en location.

Le bail meublé est réputé plus souple que le bail non-meublé.
En effet, contrairement à ces derniers, les baux meublés ne sont pas régit par la loi du 6 juillet 1989 imposant aux propriétaires un formalisme et des conditions de location bien précises.

Cependant, afin de protéger les locataires établissant leur résidence principale dans un logement meublé, une loi est venue compléter le code civil qui seul régissait ces baux :
la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo plus particulièrement l’article 115).

Les dispositions de cette loi concernent principalement la durée et la forme du bail, elle impose au propriétaire d’établir un bail d’une durée minimum d'un an (9 mois lorsque le locataire est un étudiant), de plus le bail doit impérativement être établit par écrit.

La rédaction du bail

Le bail meublé confère malgré tout au propriétaire une souplesse importante dans la rédaction du bail, les termes du bail sont quasiment  librement définis par les parties. C’est pourquoi il est primordial lors de l’établissement du bail d’être très précis quant aux conditions de mise en location.

Précisez clairement qu’il s’agit d’un bail meublé non encadré par la loi du 6 juillet 1989, vous devez également y annexer un inventaire du mobilier. Cela vous évitera en cas de litige avec votre locataire que le bail soit requalifié par un juge comme étant une location « nue ».

Aucun texte ne liste les meubles que le logement doit contenir afin que celui-ci soit considéré comme meublé. Il est en revanche impératif qu’il y ait suffisamment de meubles pour permettre au locataire de répondre à ses besoins de la vie courante, exemples, lit, canapé, éléments de cuisine, armoires, chaises, ustensiles de cuisine …. Attention! De plus en plus de baux dits meublés mais ne contenant pas suffisamment de mobilier pour la vie courante se sont vus requalifiés en baux non-meublés encadrés par la loi du 6 juillet 1989.

Comme nous l’avons précédemment énoncé, les conditions de la location sont librement définies par les parties : le loyer, le montant du dépôt de garantie, les charges et les taxes répercutables sur le locataire, …
Concernant le dépôt de garantie, il est courant de réclamer au minimum 2 mois de loyer afin de couvrir les éventuelles dégradations portant sur les meubles.

Les charges récupérables doivent quant à elle être clairement énumérées dans le bail pour éviter tout litige.

Résiliation ou renouvellement du bail

• Tout comme le bail non meublé, le bail meublé octroi la possibilité au locataire de donner à tout moment son congé, lorsque le logement constitue sa résidence principale, celui-ci doit respecter un préavis de 1 mois (Lettre recommandée AR)
  En tant que bailleur vous devez respecter une préavis de 3 mois avant son terme ( Lettre en recommandée AR) pour résilier le bail.
  

• Attention il ne vous sera possible de mettre fin au contrat que dans les conditions suivantes :

• - Reprise du logement,

  - Vente du logement,

  - Motif légitime et sérieux (ex : non respect par le locataire des obligations contractuelles…) 

  Si votre locataire souhaite rester dans votre logement, le bail sera reconduit automatiquement sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire. Sachez cependant qu’à la date anniversaire du contrat et si celui-ci contient une clause d’indexation, il vous sera possible de réviser votre loyer en fonction de la variation de l’indice ICC publié par l’INSEE (si cela est précis dans votre bail). 

La fiscalité

• Le régime d’imposition des baux meublés est également différent d’un bail non meublé.
  En effet les revenus émanant de ce type de bail relèvent du régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

  Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 32 100 € HT annuels, vous serez imposés au Micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50% avec un minimum de 305€.

  Si vos revenus locatifs sont supérieur ou égal à 32 100 € HT annuels, vous serez imposés au régime réel simplifié, lorsque votre résultat est bénéficiaire vous devrez alors le majorer de 25% sauf s’ils ont adhéré à un centre de gestion agréé.

  Le régime des BIC vous permet également d’imputer toutes les charges et d’amortir les investissements d’acquisition et d’amélioration du bien.
   

  L’inconvénient majeur de la location meublé provient du fait des formalités comptables et fiscales bien plus importantes que pour les bailleurs classiques.

• Cas particuliers – Deux cas d’exonération totale sont à remarquer :

  1 - Lorsque vous louez une partie de votre habitation principale : Pour cela il faut impérativement que les pièces louées constituent la résidence principale de votre locataire. De plus, le loyer appliqué ne doit pas être supérieur à 173 € par m²/an lorsque le bien et situé en Ile de France et 126 € par m²/an  pour les autres régions.

  2 - Lorsque les pièces louées sont mises à la disposition d’une clientèle (ex : Chambres d’hôtes, …), le loyer ne doit pas dépasser 760 € par an.

  La fiscalité d’un bail meublé dépend également de votre statut. En effet, 2 statuts existent, le loueur en meublé professionnel (LMP) ou le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

  - Vous êtes considéré comme LMP si vous cumulez les conditions suivantes :

  - Vos recettes dépassent 23 000 € de loyer par an ;

  - Un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de LMP, - Ces revenus locatifs représentant au moins 50%  de l’ensemble des revenus que vous déclarez (salaires, BIC, etc).

  Si vous ne remplissez pas les conditions énoncées ci-dessus vous serez alors considéré comme un loueur en meublé non professionnel.

Principales différences entre les statuts LMP et LMNP

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  	LMP	LMNP
  Revenus provenant de la location meublée	>= 23 000 €	< 23 000 €
  Déficits imputables sur le revenu net global	Oui5	Non
  Exonération des Plus-value immobilières	Au bout de 5 ans d'activité dans la limite de 90 000 €	Au bout de 15 ans de détention du bien
  Exonération ISF	Oui	Non

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