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L'ETAT DES LIEUX

la gestion locative > Etat des lieux d'entrée et de sortie
LES ETATS DES LIEUX EN DETAIL
ETATS DES LIEUX SOLDE DE TOUT COMPTE
Les états des lieux sont contradictoires et doivent être établit en présence du locataire et du propriétaire. En cas d'absence d'état des lieux d'entrée le logement est réputé "en bon état" Article 1731 du Code Civil
Le solde de tout compte doit être remboursé dans les 2 mois qui suivent la sortie du locataire. Article 22 loi du 6 juillet 1989
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Vous allez mettre votre bien en location.

Le rendez-vous pour la remise des clefs aux locataires est fixé au cours duquel vous allez établir un état des lieux de votre logement pour vous prémunir contre toute contestation ultérieure au cours de la location ou lors du départ du locataire, voici ce qu'il faut savoir.

Qu'est ce que l'état des lieux
  • Un état des lieux, comme son nom l'indique est un document qui pose par écrit le constat de l'état dans lequel se trouve le bien donné en location en général au moment de l'entrée du locataire ou de sa sortie.

    L'état des lieux décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte.

    La loi a rendu obligatoire (article 3 de la loi de 89) en début et en fin de location et doit être joint au contrat de location.

  • GeranceCenter.com vous offre un modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie pré-rempli et complet, inscrivez-vous gratuitement en cliquant ici.
Notions juridiques
  • Lors d'une location, chacune des parties a des obligations et des responsabilités bien précises sur l'entretien du bien tout au long de la location. La loi du 8 juillet 1989 concernant les baux d'habitation non meublé expose les dispositions suivantes :

    Le bailleur est obligé : De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi de 1989).

    Le locataire est tenu : De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi de 1989).

    Le décret No 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives.

    Autrement dit, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un bien en bon état d'usage, et ce dernier se doit de l'entretenir durant son occupation.
A quoi sert l'état des lieux
  • En fin de bail, lors du départ du locataire, un état des lieux de sortie est réalisé. Si les locaux ont subi des dégradations ou necessitent des réparations, l'objet de l'état des lieux est de permettre de déterminer les responsabilités de chacun et de ce fait, savoir à qui revient la charge d'assumer ces réparations.

    En comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie, on est ainsi capable de juger du degré et la nature des dégradations subies par le bien au cours de la location. Si les dégradations font suite à une défaillance du locataire sur l'entretien du bien ou si celui-ci l'a manifestement dégradé, le bailleur pourra déduire les frais de remise en état sur le montant du dépôt de garantie et réclamer le complément si le dépôt ne suffit pas.

    Les dégradations suivantes ne sont pas à la charge du locataire :
    - elles étaient déjà présentes lors de l'entrée du locataire,
    - les dégradations résultent de la vétusté ou usure normale,
    - les dégradations proviennent de malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure.
Quand établir un état des lieux
  • Bien que cela ne soit pas une obligation, il est conseillé de l'établir :
    1 - lors de l'entrée du locataire, à la remise des clés.
    2 - lors de sa sortie, le logement étant vidé, au moment de la restitution des clés au propriétaire.

    Si l'état des lieux d'entrée n'est pas fait, le logement est réputé en bon état.

    Lorsque l'état des lieux de sortie est réalisé par les 2 parties, il est dit contradictoire.

    Si pour une raison quelconque le locataire se refuse de le faire, le propriétaire, s'il observe des dégradations, devra solliciter l'intervention d'un huissier pour les constater.

    2 hypothèses :
    - le recours à l' huissier fait suite à un désaccord entre les parties : les frais seront partagés.
    - Le recours à l'huissier est décidé à l'initiative d'une partie sans que la partie adverse ne se soit opposé à l'établissement d'un état des lieux contradictoire : les frais sont assumé par la partie la plus diligente ( celle qui a pris l'initiative).
Comment établir un état des lieux
  • Ce document n'est soumis à aucun formalisme, de ce fait, papier libre ou à partir d'un modèle est suffisant. Cependant, il est impératif d'être le plus précis et exhaustif possible.

    Il doit être contradictoire en présence du propriétaire et du locataire, par écrit, paraphé sur chaque page, signé et daté de toutes les parties en autant d'exemplaires que de personnes signataires du contrat. Le locataire peut émettre des réserves.

    Lors du départ du locataire, il devra payer les travaux de remise en état à l'exception de ce qui peut résulter d'une usure normale du logement. Vous pouvez consulter la liste des travaux à la charge du locataire : cliquez ici.

    C'est par comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

    Plus d'informations sur la rédaction d'un l'état des lieux.
Que se passe-t-il en cas d'absence d'état des lieux
  • Etablir un état des lieux n'oblige pas une formalité particulier, il n'est imposé ni règlementé par aucun texte. Cependant l'absence d'état des lieux impacte la charge de la preuve lors d'éventuelles défaillances des parties.

    En effet, l'article 1731 du Code Civil pose une présomption favorable au bailleur c'est à dire que dans le cas où aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, le locataire est sensé l'avoir obtenu dans un bon état général.

    Si tel n'était pas le cas, ce sera à lui d'en apporter la preuve. Ici, ce sera le locataire qui sera pénalisé par son absence.

    Néanmoins, cela ne s'applique si le propriétaire est la cause de l'absence d'état des lieux d'entrée.

    En conclusion, établissez vos états des lieux d'entrée et de sortie et conservez les précieusement,dans votre dossier de location.

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Infromations complémentaires : Insalubrité du logement - Modèles d'état des lieux