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Le contrat de bail

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     Fiche renseignement locataire        Liste des pièces     Modele de contrat de bail d'habitation non meublé  

INTRODUCTION SUR LE CONTRAT DE BAIL
  • Le contrat de bail est un document permettant d’encadrer une relation contractuelle entre un propriétaire un ou plusieurs locataire. En d’autres termes celui-ci permet de définir clairement les droits et obligations de chacune des parties.

    Les formes et les conditions d'un contrat de bail varient en fonction du type de local mis en location ou encore de la typologie et/ou de l’objectif de cette mise en location. En effet les termes des baux ne seront pas les mêmes s'il s'agit d’un bail commercial ou d'un bail d’habitation. De même lorsque le bail est meublé, non-meublé, saisonnier,...

    De nombreuses lois ou décrets sont venus réglementer ces types de contrats. La plus connue reste la Loi du 6 juillet 1989 qui énonce les droits et obligations de la location non-meublé à usage d’habitation.

    Chaque type de bail est régi par un régime juridique spécifique plus ou moins contraignant. Il existe cependant des règles communes qui s'appliquent à tous, celles  du code civil.

    Avant d’entrer dans le détail de chaque contrat de bail, il est important de préciser qu’elles en sont les règles communes.
LE CONTRAT DE BAIL ECRIT ET LE BAIL NOTARIE
  • En fonction du type de bail la loi impose ou non de rédiger le bail par écrit,  il est toutefois fortement recommandé quelque soit le type de bail de le rédiger par écrit.

    Cela facilitera la gestion des éventuels litiges entre les parties que ce soit à l’amiable ou devant la juridiction compétente.
     Lors de la rédaction du contrat de bail, deux solutions s’offrent alors à vous : établir un acte sous seing privé ou un acte notarié (authentique).

    Si effectivement l’avantage du premier est qu’il n’engendre aucun coût,  le second offre, en cas de litige, une gestion des conflits  plus simple et rapide.

    En effet, dans le cadre d’un bail signé chez le notaire, les droits et obligations de l’ensemble des parties (bailleurs, locataires et, le cas échéant, la caution) seront par défaut reconnus et actées, sans même avoir besoin d’obtenir une décision de justice. Les procédures en seront sérieusement raccourcies.
LES CLAUSES DU CONTRAT DE BAIL
  • Voici les points que vous ne devez en aucun cas négliger lors de la rédaction d’un contrat de bail :
    • Les informations relatives aux parties prenantes :
    Les premiers éléments d’information à citer dans le contrat de bail sont  les parties prenantes, le propriétaires, son éventuel mandataire, les locataires. La caution éventuelle pourra être citée dans un paragraphe spécifique. Il est souhaitable d’inscrire les noms et prénoms et adresse de tous les intervenants.
    • Les informations relatives au local
    Lors de sa rédaction, il est important d’être très précis lors de la désignation du bien mis en location, les éléments primordiaux à indiquer sont les suivants : Adresse complète du bien, type de bien (habitation, commercial, meublé, …), étage, bâtiment, nombre de pièces, surface, les dépendances éventuelles (parking, cave, jardin, …), les équipements collectifs (chauffage, eau, …), etc.

    Voici une liste non exhaustive, il est conseillé d’indiquer tout élément qui caractérise le logement.
    • L’état des lieux (annexé au bail) : document constatant l’état du logement lors de l’entrée ou la sortie du locataire.
    • La date d’effet du bail
    • Sa durée :  variable selon le type de bail
    • Le renouvellement
    • La résiliation / Congé : fin au bail sous certaines conditions par le locataire ou le propriétaire.
    • Le montant du loyer ainsi que les provisions sur charges
    • Le montant du dépôt de garantie : somme versée par le locataire pour  couvrir les éventuels manquements du locataire vis-à-vis de ses obligations prévues au bail
    • Les obligations de chacun
    • Acte de caution solidaire (annexé au bail) : personne physique ou morale qui s’engage à procéder aux règlements des sommes dues par le locataire en cas de défaillance des sa part
    • Les impôts et taxes redevables au locataire
    • Les différents diagnostics obligatoires (annexés au bail)
    • La clause résolutoire nécessaire en cas d'impayés
LES DIFFERENTS TYPES DE CONTRATS DE BAIL
  • Locaux d’habitations :    Détail sur ce contrat de location
    • Bail d’habitation non-meublé  :régi par la loi de 1989
    • Bail d’habitation meublé : contraintes plus légères mais une obligation de meubler le logement. Régi par le code civil, complété par la loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo plus particulièrement l’article 115)
    • Bail mixte, pour les locataires souhaitent exercer leur activité professionnelle dans leur résidence principale. Régi par la loi du 6 juillet 1989
  • Locaux commerciaux
    • Bail commercial : Régi par la ‘article L. 145-1 et suivants du Code de commerce
    • Bail précaire : Bail de courte durée , régi par l’article l. 145-5 du code de commerce
    • Bail professionnel : bénéficiaires principalement les locataires exerçant une activité libérale : Régi par  loi du 23 décembre 1986 (article 57-A)
  • Autres types de baux
    • Bail saisonnier : Régi par les disposition du code-civil
    • Bail garage/parking : Régi par les disposition du code-civil s'il n'est pas dans un bail d'habitation.
    • Bail emphytéotiques : bail de très longue durée, le plus souvent 99 ans, régi par les articles L 451-1 à L 451-12 du Code rural et de la pêche maritime.
LES CLAUSES INTERDITES
  • certaines clauses sont nulles et non avenue même si elles sont inscrites dans le contrat de bail , exemple :
    - obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables,
    - imposer le prélèvement automatique pour le règlement du loyer,
    - choisir pour le locataire la compagnie d'assurance pour son assurance habitation,
    - inscrire la résiliation du contrat de bail pour des motifs autres que ll'impayé de loyer, des charges, ou du dépôt de garantie ou l'absence d'assurance habitation.

Informations

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